Ebben a korábbi blogcikkben sorra vettük, hogy hogyan tudod letölteni a tulajdoni lapot, hogyan épül fel a szerkezete, és hogy hogyan kell értelmezni a tulajdoni lapon található adatokat. Ha ezt a blogcikket elolvastad, már tudod, hogy az ingatlan tulajdoni lapjának III. része tartalmazza a terheket, valamint azt is, hogy osztatlan közös tulajdon esetében melyik teher érinti azt a tulajdoni hányadot, amelyet meg szeretnél vásárolni.
Ha a tulajdoni lap adatainak értelmezése során az derül ki, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára egy, vagy akár több különböző teher is be van jegyezve, felmerül a kérdés, hogy hogyan lesz tehermentes az ingatlan, mielőtt a tulajdonodba kerül? A válasz attól függ, hogy milyen típussal állunk szemben, ezért ebben a blogcikkben sorra vesszük a leggyakrabban előforduló terheket, valamint a törlésük módját.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap III. része
Törlés jogalapja: jogosult törlési engedélye
Töröltetheti: eladó, vagy okiratszerkesztő ügyvéd
Ha a kinézett ingatlant az eladó annak idején bankhitellel vásárolta, jó eséllyel jelzálogjog bejegyzést fog tartalmazni a tulajdoni lap III. része, ugyanis banki kölcsön esetén a bank minden esetben jelzálogjogot jegyeztet be az ingatlanra, hogy biztosítsa saját magát arra az esetre, ha az adós nem tudná teljesíteni a hitele törlesztőrészleteit. Ilyenkor a bank közvetlenül az ingatlan eladása, elárverezése útján juthat hozzá a hitelezett összeghez. Kiemelten fontos tehát, hogy úgy kerüljön a tulajdonodba az ingatlan, hogy jelzálogjog bejegyzés ne szerepeljen a tulajdoni lapján.
Gyakori eset, hogy a vételedkor az eladónak van még fennálló hiteltartozása, amelyet a jelzálogjog biztosít. Ritkább eset, hogy az eladó a hiteltartozását már teljes egészben megfizette, csak a jelzálogjog bejegyzés törléséről nem gondoskodott. Mindkét esetben szükség van a bank törlési engedélyére a jelzálogjog törléséhez, melyet utóbbi esetben a bank minden további nélkül ki is ad, azonban ha az eladónak még van fennálló hiteltartozása, azt a törlési engedély kiadását megelőzően meg kell fizetnie a banknak. A legbiztonságosabb megoldás, ha az adásvételi szerződésed keretében történik a hitele visszafizetése. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladó adott értéknapra (célszerű a szerződéskötés napjára) kikéri a hitelező bankjától a fennálló tartozás összegét, és azt közvetlenül te fizeted meg az eladó bankjának, amely utalást az adásvételi szerződésben vételárrészletként számolunk el. Erről a megoldásról egy korábbi blogcikkben olvashatsz részletesebben. Amint a bank kiadta a törlési engedélyt, az benyújtható a földhivatalba, ahol intézkednek a jelzálogjog bejegyzés törléséről.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap III. része
Törlés jogalapja: jogosult törlési engedélye
Töröltetheti: eladó, vagy okiratszerkesztő ügyvéd
Az elidegenítési és terhelési tilalom egy kiegészítő jellegű bejegyzés a tulajdoni lapon. A tilalom minden esetben egy másik jogot biztosít, pl. bankhitelszerződés keretében bejegyzett jelzálogjogot. Az elidegenítési és terhelési tilalom joghatása az, hogy az ingatlant nem lehet sem átruházni, sem megterhelni annak a hozzájárulása nélkül, akinek e tilalom a javára be van jegyezve. E jogosult a legtöbb esetben a hitelező bank, akinek a javára a jelzálogjog is fennáll. Az elidegenítési és terhelési tilalom törlése annak a jognak a törlésével együtt történhet meg, amelyet biztosít – gyakorlatban a banki törlési engedélyek egyaránt tartalmazzák a jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom törlésére vonatkozó engedélyt.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap III. része
Törlés jogalapja: haszonélvezet megváltása, vagy halotti anyakönyvi kivonat
Töröltetheti: eladó, vagy okiratszerkesztő ügyvéd
Ha a tulajdoni lap III. részén haszonélvezeti bejegyzés található, elsősorban azonosítani kell, hogy ki a haszonélvezeti jog jogosultja, és azt, hogy a haszonélvezet a vételed időpontjában fennáll-e. Ha meghatározott ideig tartó a haszonélvezeti jog, ellenőrizni kell, hogy a határozott idő lejárt-e. Ha vételed időpontjában már lejárt, erre tekintettel kérhető a haszonélvezeti jog bejegyzés törlése. Ha holtig tartó haszonélvezeti jog került bejegyzésre, meg kell tudni az eladótól, hogy a haszonélvezeti jogosult életben van-e. Ha a haszonélvezeti jogosult már elhunyt, az adásvételi szerződéseddel egyidőben a földhivatalhoz benyújtott kérelemmel és halotti anyakönyvi kivonattal kérhető a elhunyt holtig tartó haszonélvezeti jogának törlése. Ha a jogosult életben van, a holtig tartó haszonélvezeti jogára tekintettel ő maga is részes fél lesz az adásvételi szerződésben, és az illetéktörvény alapján meg kell határozni, hogy a haszonélvezeti jogának megváltása milyen értékben kell, hogy megtörténjen.
Ennek oka, hogy a haszonélvezet a tulajdonnak egy részjogosultsága, és mint vagyoni jog, külön értékkel bír. Természetesen ez nem jelenti azt, hogy drágább lesz az ingatlan, ugyanis a haszonélvezeti jogosult oldalán megjelenő érték a tulajdonos tulajdonjogának értékét csökkenti. Például, ha az illetéktörvény alapján az kalkulálható ki, hogy a haszonélvezeti jog az ingatlan teljes értékének az 1/5 részét teszi ki, az eladó (a haszonélvezeti jogosult mellett ilyenkor ún. „állageladó” elnevezést használjuk a tulajdonosra) és a haszonélvezeti eladó között 4/5-1/5 arányban kell megosztani a vételárat. Állageladó és haszonélvezeti eladó az adásvételi szerződésben rendelkezhetnek úgy is, hogy csak egyikük bankszámlájára kérik teljesíteni a vételárat, és ezt mindketten a saját kezükhöz történő joghatályos teljesítésnek ismerik el, majd egymással az adásvételi szerződésen kívüli megállapodásuk szerint megfelelően elszámolnak.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap III. része
Törlés jogalapja: eladó tartozásának kiegyenlítése
Töröltetheti: végrehajtó
Az eladó határidőben meg nem fizetett tartozásaiból eredően is kerülhet bejegyzés az ingatlanra, ez az ún. végrehajtási jog. Abban az esetben, ha az eladó nem fizette meg közös költség, illeték, egyéb büntetésből, vagy magánjogi jellegű jogviszonyából fakadó tartozását, és a tartozás jogerős voltára tekintettel a jogosult végrehajtást indított az eladó ellen, a végrehajtási jogot az illetékes végrehajtó meghatározott feltételek fennállása esetén bejegyeztetheti az ingatlan tulajdoni lapjára. Ennek köszönhetően ha az ingatlan értékesítésre, vagy elárverezésre kerül, a befolyó vételárból a végrehajtási jog jogosultja a tartozás (és az időközben felhalmozódott kamatok, járulékok) erejéig részesülhet a befolyó vételárból.
Ha a végrehajtási jog alapjául szolgáló tartozást (valamint a kamatokat, és a végrehajtó díját) az eladó a vételed időpontjára már teljes mértékben kiegyenlítette, a végrehajtó megküldi a 6.600,- Ft földhivatali igazgatási-szolgáltatási díj megfizetéséről szóló csekket az eladónak, melynek befizetését követően a végrehajtó maga jár el a végrehajtási jog törlése iránt. Ha a vételed időpontjában az eladónak a végrehajtási jog alapját képező tartozása még egészben, vagy részben fennáll, a végrehajtótól be kell kérni a tartozásról, kamatokról, valamint a végrehajtó díjáról szóló kimutatást, és hasonlóan a vételkor még fennálló bankhiteltartozáshoz, javasolt, hogy azt közvetlenül te mint vevő fizesd meg a végrehajtó által megjelölt bankszámlaszámra, mely utalást az adásvételi szerződésben vételárrészletként számolunk el. Csak az alapul fekvő tartozás kiegyenlítését követően történhet a földhivatali díj befizetése, és a végrehajtónak a végrehajtási jog törlése iránti intézkedése.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap I. része
Törlés jogalapja: nem töröltethető
Ha a tulajdoni lap I. részén műemlékvédelemre, vagy természetvédelemre utaló bejegyzést található, az államnak, a kerületnek, és egyéb kijelölt szervnek elővásárlási joga áll fenn az ingatlanon úgy, hogy az nem kerül feltüntetésre a tulajdoni lap III. részén. Gyakorlatban a fenti jogosultak az elővásárlási jogukkal elenyésző esetben élnek, azonban a földhivatal ennek ellenére nem tekinthet el a formalizált szabályok betartásától, ezért az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását megelőzően be kell kérni a jogosultak nyilatkozatát arról, hogy kívánják-e gyakorolni az elővásárlási jogukat. Ha a válasz nemleges, vagy a kijelölt határidőn belül válasz nem érkezik, úgy kell tekinteni, hogy a jogosult elővásárlási jogával élni nem kíván. Előbb esetben a jogosult nemleges válaszát, utóbbi esetben pedig az átvételt igazoló tértivevényt csatolni kell tulajdonjog-bejegyzési kérelemhez.
Bejegyzés helye: tulajdoni lap III. része
Törlés jogalapja: nem töröltethető
A vezetékjog azon terhek közé tartozik a tulajdoni lapon, amelyek jogszabály erejénél fogva kerülnek rögzítésre az ingatlan tulajdoni lapján. A vezetékjog azt jelenti, hogy az áramszolgáltató a hálózat kialakítása érdekében jogosult korlátozni annak az ingatlannak a használatát, amelyre a vezetékjog bejegyzésre került. A használat korlátozásának oka elsősorban az élet védelme, ugyanis a légvezetékek közelében rendkívüli veszélyes bármilyen tevékenységet folytatni. A légvezetékeknek van egy biztonsági övezete, amelynek terjedelme attól függ, hogy mekkora a vezetékek feszültségszintje. Ezen a biztonsági övezeten belül számos tevékenység végzése tilos, így például nem szabad az övezeten belül állványozni, járműbe üzemanyagot tankolni, 4 métert meghaladóan futónövényt termeszteni, 3 méternél magasabb kerítést létesíteni, vagy a vezeték oszlopára felmászni. Az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles a vezetékjog bejegyzését.
Abban az esetben, ha a vételed tulajdoni lapjára vezetékjog van bejegyezve, vezetékjoggal terhelten kell megvásárolnod, a vezetékjog törlésére nincs mód és lehetőség. Abban az esetben, ha a vezetékjog az ingatlanod használatát túlságosan korlátozza, vagy bizonyos tekintetben ellehetetleníti, és a vezetékeket 10 évnél nem régebben létesítették, kártalanítás megfizetése iránt eljárás indítható az illetékes bíróság előtt.
A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!
📞+36304572289
📧drszalai@drszalailegal.hu
Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.