Blog

Termőföld vásárlása

Frissítve: 2022.08.08.

Az ingatlanvásárlás témakörén belül speciális helyet foglal el a termőföld vásárlása. Amellett, hogy az általános ingatlan-átruházási szabályokat is figyelembe kell venni, külön törvény is vonatkozik a magyar termőföld átruházására. A megkülönböztetett figyelemre és szabályozásra azért van szükség, mert az állam így védi a magyar termőföldet, és a magyar gazdálkodókat.

Az ingatlanvásárlás során felmerülő általános jogi kockázatok termőföld megvásárlása esetén is fennállnak, de az épületeknél jelentkező állagvédelmi és műszaki kockázatokkal értelemszerűen nem kell számolni. Ugyanakkor fontos, hogy a termőföld minősége és hasznosíthatósága megfelelő legyen, valamint a vásárlás során kezelni kell az állami többletszabályozásból eredő kockázatokat, amelyek következtében a vásárlás akár utólag is meghiúsulhat.

Ki vehet termőföldet?

A földforgalmi törvény a magyar termőföld megszerzését nem teszi lehetővé bárki számára. Emellett a szerzőképes személyi körre is vonatkoznak korlátozások. Magánszemélyként csak magyar vagy európai uniós állampolgár szerezheti meg tulajdonosként a magyar termőföldet. Ez azt jelenti, hogy más személyi körnek még engedélyeztetés útján sincs lehetősége megszerezni magyar termőföld tulajdonjogát. Mennyiségi korlát: ha a magyar vagy európai uniós állampolgár nem minősül földművesnek, legfeljebb összesen 1 hektár magyar termőföldet tulajdonolhat. (Ezt a korlátot nem földművesként egyetlen esetben lehet meghaladni, mégpedig ha az átruházó fél a leendő tulajdonos közeli hozzátartozója.) Földművesként a szerzési korlát maximuma 300 hektár.

Gyakran felmerül a kérdés mi a helyzet akkor, ha ajándékozom a földet, ekkor is élnek a szerzési korlátozások? Természetesen ezt a kérdést is rendezi a földforgalmi törvény, sőt, a magyar termőföld ajándékozás jogcímen történő megszerzésének lehetőségét még inkább leszűkíti, ugyanis magyar termőföldet csak közeli hozzátartozónak, egyháznak, önkormányzatnak, vagy az államnak lehet ajándékozni.

A szerződés alaki és tartalmi többletszabályai

A termőföld szerződésben neked mint vevőnek olyan nyilatkozatokat és kötelezettségvállalásokat is meg kell tenned, amelyek biztosítják az állam számára, hogy a termőföld megszerzése körében megfelelsz, és mindig meg is feleltél a szabályozásnak, azt megkerülni korábban nem kísérelted meg, és akként gondozod a termőföldet, hogy az megőrizze termőképességét. Ennek megfelelően nyilatkoznod kell arról, hogy a földed használatát másnak nem engeded át, földhasznosítási kötelezettségednek eleget teszel, valamint a tulajdonszerzésed időpontjától számított 5 évig a termőföldet más célra nem hasznosítod. Ezen utóbbi szabály alól vannak kivételek, például lakóépületet létesíthetsz a termőföldön, amely nem minősül más célra történő hasznosításnak. További többletszabály, hogy a tulajdonjogod megszerzésekor nem lehet földhasználati díjtartozásod. Kizárt a tulajdonszerzésed, ha a szerzést megelőző 5 évben megállapításra került, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötöttél.

A termőföld adásvételi szerződés egy példánya ún. biztonsági okmányon, zöld színű papíron készül, ügyvédi ellenjegyzés mellett. Ennek oka, hogy az államnak a termőföld védelme miatt különös érdeke fűződik a magas szintű okiratbiztonsághoz.

A szerződés megkötése után hogyan viheti el előlem más vevő a már megvásárolt termőföldet?

A földforgalmi törvény széles jogosulti körnek (pl. helyben lakó földműves) elővásárlási jogot állapít meg. A szerződés megkötése után ezt az elővásárlásra jogosulti kört valahogyan értesíteni kell a vételi lehetőségről, és lehetővé kell tenni számukra, hogy elővásárlási jogukat gyakorolni tudják. Természetesen a jogosultak nagy száma miatt célszerűtlen lenne külön állami apparátust felállítani a jogosultak külön-külön értesítésére, valamint ezt a terhet sem az eladó, sem a vevő nem tudná vállalni, ezért a földforgalmi törvény az elővásárlási joguk gyakorlását akként teszi lehetővé számukra, hogy a föld fekvése szerinti illetékes jegyző a már megkötött termőföld adásvételi szerződést hirdetményként kifüggeszti 60 napra, és e 60 nap alatt gyakorolhatják az elővásárlási jogukat. Ez azt jelenti, hogy azonos áron, azonos feltételek mellett elvihetik előled a már megvásárolt termőföldet.

Fentiekből eredően a foglalót, vételárelőleget, vagy teljes vételárat érdemes a termőföld adásvételi szerződés megkötésekor ügyvédi letétbe helyezni, mert ha már a megkötésekor megfizetésre kerül bármilyen összeg az eladó részére, előfordulhat, hogy egy elővásárlásra jogosult fellépése esetén az eladó nem tudja, vagy nem akarja visszafizetni a neked jogosan visszajáró összeget, mellyel hosszadalmas követelésérvényesítési eljárás veheti kezdetét.

A földhivatali benyújtás - tulajdonjogod bejegyzése

A folyamat vége a jóváhagyással záradékolt termőföld adásvételi szerződés földhivatali benyújtása, amely nem különbözik a tulajdonjog-bejegyzések általános formájától. Arra azonban figyelemmel kell lenned, hogy a kifüggesztés miatt a földtulajdon megszerzése átlagosan meghaladja a 6 hónapos időtartamot.

A további tájékoztatás, vagy ajánlatkérés céljából keress elérhetőségeim bármelyikén!

📞+36304572289

📧drszalai@drszalailegal.hu

Kapcsolatfelvétel

Jogvélemény / ajánlatkérés

Az adatok elküldését követően telefonon, vagy e-mailben felvesszük veled a kapcsolatot, és egy előzetes jogvélemény keretében tájékoztatunk a hasonló ügyek szokásos menetéről és a már ismert várható költségekről. A kapcsolatfelvétel, első konzultáció és előzetes jogvélemény díjmentes, anyagi kötelezettséget nem jelent.